Dokumentavgift-kalkulator — beregn omkostninger ved boligkjøp

Hva er dokumentavgift?

Dokumentavgift er en statlig avgift som utgjør 2,5 % av eiendommens markedsverdi når skjøtet tinglyses — normalt kjøpesummen, pluss en eventuell andel fellesgjeld i sameiet. Grunnlaget rundes ned til nærmeste 1 000 kr og avgiften ned til nærmeste 10 kr, og den er minst 250 kr. Kalkulatoren regner slik. Den betales til staten ved tinglysing av skjøte, altså når eierskapet formelt overføres til deg i grunnboken.

For en bolig til 4 000 000 kr betyr det 100 000 kr i dokumentavgift. For en bolig til 6 000 000 kr blir det 150 000 kr. Dette er den klart største enkeltkostnaden ved boligkjøp utover selve kjøpesummen.

Dokumentavgiften gjelder ved kjøp av fast eiendom med skjøte — eneboliger, rekkehus, tomannsboliger, selveierleiligheter, tomter og hytter. For borettslagsboliger og aksjeleiligheter betaler du ikke dokumentavgift.

Hvorfor betaler du ikke dokumentavgift i borettslag?

Når du kjøper en borettslagsbolig, kjøper du en andel i borettslaget — ikke selve eiendommen. Det er borettslaget som juridisk sett eier bygningen og tomten. Du får en borett (rett til å bo i leiligheten), men det skjer ingen eiendomsoverdragelse som utløser dokumentavgift.

Samme prinsipp gjelder for aksjeleiligheter, der du kjøper aksjer i et boligaksjeselskap. Heller ikke her overføres eiendomsrett, og dermed blir det ingen dokumentavgift.

Denne forskjellen gjør at totalkostnaden ved å kjøpe en borettslagsbolig kan være betydelig lavere enn for en tilsvarende selveierbolig. For en bolig til 5 000 000 kr sparer du 125 000 kr i dokumentavgift alene.

Dokumentavgift i borettslag: dette betaler du i stedet

Søker du på «dokumentavgift borettslag», er svaret altså 0 kr. Men et kjøp av andelsleilighet er ikke gratis å gjennomføre. Dette er postene som erstatter dokumentavgiften:

• Tinglysing av andelsoverføring (545 kr) — borettslagsandeler er registrert i grunnboken, og overføringen til deg tinglyses hos Kartverket til samme sats som et skjøte.
• Tinglysing av pantedokument (545 kr) — banken tar pant i andelen din, akkurat som i en selveierbolig.
• Grunnboksutskrift (260 kr) — viser hvem som eier andelen og hvilke heftelser som ligger på den.
• Eierskiftegebyr — borettslaget kan kreve et gebyr for å registrere ny andelseier, men det betales av selger, ikke kjøper. Det kan ikke avtales at andre enn selger skal betale (burettslagslova § 4-6).
• Gebyr for forkjøpsrett — borettslaget kan kreve et gebyr av den som overtar boligen på forkjøpsrett, høyst fem ganger rettsgebyret (burettslagslova § 4-22). Les mer i guiden om forkjøpsrett i borettslag.

Det viktigste å sjekke i et borettslag er ikke omkostningene, men fellesgjelden. Den kommer på toppen av kjøpesummen og er ofte flere hundre tusen kroner. Se borettslag vs. selveier for hvordan banken regner på din totale gjeld.

Omkostninger ved boligkjøp: fullstendig oversikt

«Omkostninger» er alt du betaler i tillegg til selve kjøpesummen. Tabellen viser hva som gjelder for hver eierform, og hvem som betaler. Tommelfingerregel: for selveier er omkostningene i underkant av 2,6 % av kjøpesummen, for borettslag er Kartverkets gebyrer 1 350 kr.

Eksempel: bolig til 4 000 000 kr

• Selveier: 100 000 kr i dokumentavgift + 1 350 kr i gebyrer = 101 350 kr.
• Borettslag: 1 350 kr i gebyrer til Kartverket.

Bruk totalkostnadskalkulatoren for å se hva boligen koster per måned når lån, felleskostnader og skattefradrag er med.

Andre omkostninger ved boligkjøp

I tillegg til dokumentavgift må du betale faste gebyrer til Kartverket for tinglysing:

• Tinglysingsgebyr pantedokument (545 kr) — gjelder kjøp av selveier- og borettslagsbolig der du tar opp lån. Banken trenger pant i boligen.
• Tinglysingsgebyr skjøte (545 kr) — gjelder ved kjøp av fast eiendom (selveierbolig, tomt, hytte). Skjøtet registrerer eierskiftet i grunnboken.
• Grunnboksutskrift (260 kr) — bekreftet utskrift som viser eier, heftelser og panterettigheter.

Andre vanlige kostnader som ikke er med i kalkulatoren over:

• Boligkjøperforsikring — frivillig. Kan dekke juridisk bistand ved tvister etter kjøp.
• Boligselgerforsikring — kjøpes av selger, ikke kjøper.
• Takst/tilstandsrapport — normalt betalt av selger i forkant av salg.

Kartverkets gebyrer og priser i 2026

Kartverket krever faste gebyrer for tinglysing og for utskrifter fra grunnboken. Satsene er like over hele landet og endres normalt ved årsskiftet. Dette er prisene som gjelder i 2026:

Hva er en grunnboksutskrift — og trenger du den?

Grunnboken er Kartverkets offisielle register over hvem som eier hva, og hvilke heftelser som følger eiendommen. En bekreftet grunnboksutskrift (260 kr) er den offisielle bekreftelsen på dette, og er det banken som regel ber om ved lånesøknad.

Skal du bare orientere deg, kan du i Eiendomsregisteret (innlogging med ID-porten) se en ubekreftet utskrift av grunnboken, også heftelser. Den bekreftede utskriften er den offisielle bekreftelsen.

Kilde: Kartverkets prisliste for tinglysing og bestillinger fra grunnboka, oppdatert januar 2026. Ved kjøp gjennom megler er disse gebyrene normalt allerede inkludert i oppgjørsoppstillingen.

Tips for å spare på omkostninger

• Velg borettslag — 0 % dokumentavgift gir en stor besparelse, spesielt på dyrere boliger. For en bolig til 5 millioner sparer du ca. 125 000 kr.
• Nybygg fra utbygger — ved første gangs overføring av en helt nyoppført bygning som ikke er tatt i bruk, eller et bygg under arbeid, betales dokumentavgift bare av tomteverdien. Spør megler eller utbygger.
• Forkjøpsrett gir ingen rabatt — bruker du forkjøpsrett, betaler du samme pris som andelen er solgt for, normalt budet selger har akseptert. Borettslaget kan i tillegg kreve et gebyr på inntil fem ganger rettsgebyret (burettslagslova § 4-22).
• Boligkjøperforsikring er valgfri — vurder om du trenger den. For nyere boliger med grundig tilstandsrapport kan risikoen være lav nok til at du sparer premien.