Totalkostnad boligkjøp — hva koster det per person?

Hva inngår i månedskostnaden ved boligkjøp?

Mange fokuserer bare på terminbeløpet når de vurderer om de har råd til en bolig. Men det som faktisk går ut av kontoen hver måned, inkluderer langt mer:

• Terminbeløp — renter + avdrag. Med annuitetslån er beløpet fast, men fordelingen endres: i starten er det meste renter, mot slutten er det meste avdrag.
• Driftskostnader — kommunale avgifter, eiendomsskatt, forsikring, strøm, vedlikehold og eventuelle fellesutgifter (borettslag).
• Leieinntekt — har du utleiedel i boligen, reduserer dette kostnaden. Skattefri når leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende og du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi.
• Rentefradrag — skatten blir 22 % av rentekostnadene lavere (18,5 % i innsatssonen i Finnmark og Nord-Troms). Med et lån på 5 800 000 kr til 5,5 % gir dette 5 813 kr/mnd i redusert skatt.

Avdrag er sparing — ikke kostnad

Det viktigste å forstå om boligkostnader: avdrag er ikke en utgift. Når du betaler avdrag, bygger du egenkapital i boligen din — det er tvungen sparing.

Av terminbeløpet på 32 932 kr/mnd er 6 511 kr avdrag (år 1). Det betyr at den reelle bokostnaden — pengene som faktisk «forsvinner» — er betydelig lavere enn det som går ut av kontoen. Over tid øker avdragsdelen og rentedelen synker, så du sparer mer og mer for hver måned.

I tillegg kommer eventuell verdistigning. Med 3 % årlig verdistigning på en bolig til 5 800 000 kr tilsvarer det 14 500 kr/mnd i urealisert formue. Merk at verdistigning varierer betydelig etter beliggenhet og markedsforhold — det er ikke garantert inntekt.

Fordeling mellom samboere

Når to personer kjøper bolig sammen, er det viktig å skille mellom eierandel, betalingsandel og andelen av lånet. De kan være like, men de styrer ulike ting:

• Andel av lånet bestemmer hvem som får rentefradraget. Rentefradraget følger andelen av lånet, ikke eierandelen eller hvem som betaler. Samboere som har lånet sammen, deler 50/50 med mindre de har avtalt noe annet og endret det i skattekortet og skattemeldingen; ektefeller, registrerte partnere og meldepliktige samboere kan fordele fritt.
• Eierandel bestemmer hvem som eier hvor mye av boligen og verdistigningen.
• Betalingsandel bestemmer hvem som faktisk betaler terminbeløpet og driftskostnadene. Denne kan avvike fra eierandelen.

Rentefradraget gir 22 % lavere skatt av rentene for de fleste (18,5 % i innsatssonen i Finnmark og Nord-Troms), uavhengig av inntekt. Men belastningsgraden — hvor stor del av inntekten som går til bolig — avhenger av inntekten. Med disse tallene betaler Person 2 7 800 kr/mnd (19 % belastning), mens Person 1 betaler 13 153 kr/mnd (18 % belastning). Begge ligger under 30 %, som mange regner som komfortabelt (grovt anslag).

Stress-test: tåler du renteøkning?

Utlånsforskriften § 5 krever at banken sjekker at du tåler en renteøkning på 3 prosentpoeng, og minst 7 % rente. Med en rente på 5,5 % betyr det at du må klare 8,5 %.

For denne boligen betyr det en økning fra 20 953 kr til 29 423 kr/mnd — en økning på 8 470 kr/mnd. Sjekk at dere tåler denne merkostnaden med dagens inntekt.

Engangskostnader ved overtakelse

I tillegg til den månedlige kostnaden må du betale 154 590 kr ved overtakelse. Dette inkluderer:

• Dokumentavgift (2,5 % av markedsverdien, avrundet ned; ikke ved kjøp av borettslagsandel): 145 000 kr
• Borettslagsandel (ingen dokumentavgift)
• Tinglysingsgebyr: 1 090 kr
• Boligkjøperforsikring: 8 500 kr (grovt anslag; valgfritt — anbefalt ved kjøp uten egen tilstandsrapport)

I denne beregningen inngår engangskostnadene ikke i lånet; de kommer i tillegg til egenkapitalen og inngår ikke i den månedlige kostnaden.