Overføre bolig til barn – dokumentavgift og arveplanlegging

Oppdatert: Oktober 2026Lesetid: 10 minutter

Mange foreldre ønsker å overføre boligen til barna mens de lever. Men en gave kan koste mer i dokumentavgift enn om barna arver boligen senere. Her er det du trenger å vite.

Kort svar: Når du gir en selveid bolig til barna, utløses dokumentavgift på 2,5 % av markedsverdien. En borett du beholder, reduserer ikke avgiften. Ved arv slipper arvingene avgift på sin lovbestemte arveandel. Overføring mellom ektefeller og andeler i borettslag er fritatt. Planlegg med advokat.

AvskaffetArveavgift (siden 2014)

2,5%Dokumentavgift ved gave

2/3Pliktdelsarv til barn

Den vanligste feilen: Gi nå koster mer enn du tror
Mange foreldre overfører bolig til barna mens de lever for å "spare penger" eller forenkle arveoppgjøret. Men en gave utløser dokumentavgift på 2,5% av full markedsverdi — selv ved gavesalg til underpris. Venter du til arv, kan barna arve uten å betale dokumentavgift på sin lovbestemte arveandel. For en bolig verdt 5 000 000 kr er forskjellen opptil 125 000 kr i dokumentavgift.

Kalkulator: Gi nå vs. vente til arv

Hva koster dokumentavgiften?

Boligens markedsverdi

Gi nå (gave)kr 125 545Dokumentavgift kr 125 000 (2,5 % av markedsverdien) pluss tinglysingsgebyr for skjøtet (kr 545). En borett du beholder, endrer ikke beløpet.

Vente til arvPotensielt 0 kr i dokumentavgiftArvinger betaler ikke dokumentavgift på sin lovbestemte arveandel i eiendommen. Overtar én arving mer enn sin andel, betales avgift av resten.

Gjelder selveid bolig. Andeler i borettslag kan overføres uten dokumentavgift, og overføring mellom ektefeller er fritatt. Reglene avhenger av arveopplegget. Innhent juridisk rådgivning for din situasjon.

Borett gir ikke lavere dokumentavgift

Mange foreldre ønsker å gi boligen til barna, men fortsatt bo der selv, og tinglyser en livsvarig borett. Det kan være fornuftig av andre grunner, men det gir ikke lavere dokumentavgift. Avgiften beregnes av full markedsverdi uten fradrag for heftelser.

Skattedirektoratets årsrundskriv for dokumentavgift 2026, punkt 3.1 og 3.2«Det skal ikke tas hensyn til privatrettslige heftelser, som for eksempel bo- og bruksretter, forkjøpsrett med videre.» En selgers forbehold om midlertidig beboelsesrett «reduserer heller ikke avgiftsgrunnlaget» (punkt 3.2).

Dine alternativer

Gave (fullt gratis overføring)Du gir boligen til barnet uten vederlag. Enkelt og ryddig, men utløser dokumentavgift på 2,5% av full markedsverdi. Overtar barnet lån med pant i boligen, må banken godkjenne det, og overtatt gjeld regnes som vederlag, slik at overføringen blir et gavesalg.Dokumentavgift: kr 125 000 for din bolig

Gavesalg (salg under markedsverdi)Du "selger" boligen til barnet for f.eks. 1 million, men markedsverdien er 5 millioner. Dokumentavgiften beregnes likevel på MARKEDSVERDIEN (5 millioner), ikke salgsprisen. Dette er en vanlig misforståelse — gavesalg gir ikke lavere dokumentavgift.Dokumentavgift beregnes fortsatt på: kr 5 000 000

Forskudd på arvBarnet mottar boligen som et arveforskudd. Juridisk behandles dette som en gave — samme dokumentavgift gjelder. Fordelen er at det kan avregnes mot arvelotten ved fremtidig arveoppgjør, slik at andre barn ikke opplever dette som urettferdig.Dokumentavgift: samme som gave

Viktig — arveloven § 75: Avkorting i arven skjer bare hvis det ble satt som betingelse da gaven ble gitt. Betingelsen bør være skriftlig og gjort kjent for de andre livsarvingene.

Vente til arv (anbefalt i de fleste tilfeller)Ved din død gjennomfører arvingene et formelt arveoppgjør. Arvinger som overtar eiendommen som en del av sin lovbestemte arveandel, kan i mange tilfeller slippe dokumentavgift. Dette er vanligvis det beste alternativet rent avgiftsmessig.Potensielt 0 kr i dokumentavgift

Fremtidsfullmakt — et supplement, ikke et alternativFremtidsfullmakt overfører ikke eierskapet, men gir barnet myndighet til å håndtere foreldrenes økonomi og eiendom dersom de mister kognitiv handleevne. Ingen dokumentavgift, ingen tinglysing av eierskap. Mange familier kombinerer fremtidsfullmakt med å vente til arv: foreldrene beholder eierskapet, men sikrer at barna kan håndtere eiendommen ved eventuell demens eller sykdom.Ingen dokumentavgift · Skrives med to vitner, advokat er ikke påkrevd · Trer i kraft når fullmaktsgiveren ikke lenger kan ivareta sine interesser

Ektefellesamtykke — en praktisk sperrer mange glemmer

Ekteskapsloven § 32Er eiendommen ektefellenes felles bolig, kan den ikke overdras uten skriftlig samtykke fra den andre ektefellen – selv om vedkommende ikke står som eier i grunnboken.

Dette gjelder uavhengig av hvem som formelt eier boligen. Kartverkets skjøteskjema har derfor et eget felt for ektefellens samtykke når eiendommen er felles bolig.

Praktisk konsekvens: Når du setter opp gavebrevet eller skjøtet, sørg for at begge ektefeller signerer — selv om én av dere "bare" er medboer uten hjemmel. Gjøres dette hos advokat eller notar, fanges det normalt opp automatisk.

Pliktdelsarv — dette kan du ikke testamentere bort

Norsk arvelov gir barn rett til pliktdelsarv: 2/3 av arven, men begrenset til 15G per barn (G = grunnbeløpet i folketrygden, 136 549 kr fra 1. mai 2026, altså 15G ≈ 2 048 000 kr per barn).

Dette betyr at du ikke kan testamentere bort barnets pliktdelsarv uten at barnet samtykker. Reelle gaver i levende live begrenses ikke av pliktdelsreglene, men gaver som først skal ha virkning ved død, må følge testamentsreglene (arveloven § 40). Pliktdelen er to tredjedeler av arven, men høyst 15G per barn. Resten kan du fritt testamentere bort.

Arveloven § 50«To tredeler av formuen etter arvelateren er pliktdelsarv for livsarvingene», men pliktdelsarven er «aldri større enn 15 ganger folketrygdens grunnbeløp ved arvefallet til hvert av arvelaterens barn eller hvert barns linje».

Særkullsbarn — en viktig hake

Særkullsbarn (barn fra tidligere forhold) har full rett til pliktdelsarv. Lengstlevende ektefelle kan bare sitte i uskifte med dem hvis de samtykker (arveloven § 15). Dette overrasker mange og kan skape konflikter i blended families.

Latent skatt – hytte-fellen

Skjult skatteoverraskelse for hyttearvinger

Når du arver eller får en eiendom, overtar du som hovedregel giverens eller den avdødes skattemessige inngangsverdi (skatteloven § 9-7, kontinuitet). Det betyr at du kan arve ikke bare hytta, men også en latent skatt på gevinsten.

Unntaket står i § 9-7 femte ledd: kunne foreldrene ha solgt hytta skattefritt på gave- eller dødsfallstidspunktet, gjelder ikke kontinuiteten. Barna får da antatt salgsverdi som inngangsverdi, og det er ingen latent skatt. Fellen gjelder altså når foreldrene ikke oppfyller kravene til skattefritt salg av fritidsbolig: eid i mer enn 5 år og brukt som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene (§ 9-3 fjerde ledd).

Konkret eksempel

Foreldrene kjøpte hytta for 200 000 kr. Den er nå verdt 3 000 000 kr. Gevinst: 2 800 000 kr. Har de ikke brukt hytta nok de siste årene, overtar barna inngangsverdien på 200 000 kr. Selger barna til markedsverdi, er skatten 22 % av gevinsten: ca. 616 000 kr, med mindre barna selv har oppfylt kravene til skattefritt salg da.

Tilsvarende gjelder for primærbolig

For primærboligen gjelder skattefritak ved salg hvis du har eid boligen i mer enn ett år og bodd der i minst ett av de siste to årene. Kunne foreldrene ha solgt skattefritt på dødsfalls- eller gavetidspunktet, får arvingene markedsverdien som inngangsverdi. Gjaldt ikke det, overtar arvingene foreldrenes inngangsverdi. Se også skatt ved salg av bolig.

Hva skjer med boliglånet?

Er det lån med pant i eiendommen, må lånet enten innfris eller overtas. Vil en arving overta lånet, må det avtales med banken.

Hvis det er flere arvinger

Typisk må dere enten:

Selge eiendommen og dele provenuet
Én arving kjøper ut de andre (banken må godkjenne låneovertak)
Dere eier eiendommen i sameie — krever enighet om drift og vedlikehold

Råd: Diskuter dette i familien mens foreldrene lever. Uavklarte arveoppgjør med eiendom i sameie er en av de vanligste kildene til familiekonflikter. En skriftlig plan (testament eller arvepakt) kan forebygge mye.

Eier du gård eller landbrukseiendom?
Generasjonsskifte av landbrukseiendom følger et helt annet regelverk enn ordinære boliger: blant annet odelsrett, konsesjonsregler og driveplikt. Denne guiden dekker ikke landbruk. Ta kontakt med en advokat med spesialkompetanse på landbruksrett eller Norsk Landbruksrådgiving.

Sjekk heftelser i grunnboken — gjør dette før du starter

Før du setter i gang med gavebrev, skjøte eller arveplanlegging bør du sjekke at eiendommen er fri for uventede heftelser. En heftelse er en rettighet eller forpliktelse som er tinglyst på eiendommen — typisk panteheftelser, bruksretter eller servitutter — og som vil følge eiendommen til nye eiere.

Hva du ser etter: Panteheftelser fra bank (disse slettes ved innfrielse), men også private servitutter (f.eks. naboens rett til å bruke vei over eiendommen) og andre tinglyste rettigheter som følger eiendommen til nye eiere.

Slik sjekker du

Offisiell utskrift: kartverket.noBestill bekreftet grunnboksutskrift hos Kartverket. Den viser hjemmelshaver og tinglyste heftelser på eiendommen. Prisen er 260 kr per eiendom (2026).260 kr · Offisiell utskrift fra grunnboken

Ofte stilte spørsmål

Må jeg betale dokumentavgift når jeg overfører bolig til barna?

Ja, når du overfører en selveid bolig. En gave eller et gavesalg til barna utløser dokumentavgift på 2,5 % av full markedsverdi, selv om du «selger» til underpris. En borett du beholder, gir ikke lavere avgift: Skattedirektoratet skriver at det ikke skal tas hensyn til bo- og bruksretter (årsrundskriv for dokumentavgift 2026). Andeler i borettslag kan overføres uten dokumentavgift.

Hva er pliktdelsarv og kan jeg omgå den?

Pliktdelsarv gir barna rett til to tredjedeler av arven, men høyst 15G per barn (G er grunnbeløpet i folketrygden, 136 549 kr fra 1. mai 2026, så 15G er ca. 2 048 000 kr). Du kan ikke testamentere bort barnets pliktdelsarv uten at barnet samtykker. Reelle gaver mens du lever, begrenses ikke av pliktdelsreglene. Lengstlevende kan bare sitte i uskifte med særkullsbarn (fra tidligere forhold) hvis de samtykker.

Hva er hytte-fellen ved arv?

Hytte-fellen oppstår når foreldrene eier en fritidsbolig med stor gevinst (lav kjøpspris, høy markedsverdi i dag), men ikke oppfyller kravene til skattefritt salg (eid i mer enn 5 år og brukt som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene) når barna arver eller får den. Barna overtar da foreldrenes inngangsverdi og den latente skatten. Eksempel: hytte kjøpt for 200 000 kr, verdt 3 000 000 kr i dag, gir en latent skatt på ca. 616 000 kr (22 % av gevinsten). Oppfyller foreldrene kravene på gave- eller dødsfallstidspunktet, får barna i stedet markedsverdien som inngangsverdi (skatteloven § 9-7 femte ledd).

Trenger ikke-eier ektefelle å signere ved overføring?

Ja. Er eiendommen ektefellenes felles bolig, krever ekteskapsloven § 32 skriftlig samtykke fra den andre ektefellen til overdragelsen, selv om vedkommende ikke står som eier i grunnboken.

Søk etter eiendommer med SpotScore

Analyser investeringspotensial og finn riktig eiendom

Finn eiendommer nå

Var denne guiden nyttig?