Skatt ved salg av bolig 2026: kalkulator for gevinstskatt

To krav: eiertid og botid

Etter skatteloven § 9-3 andre ledd er gevinst ved salg av bolig skattefri når to krav begge er oppfylt. Reglene gjelder selveierbolig, andel i borettslag og aksjeleilighet.

• Eiertid: du har eid boligen i mer enn ett år når salget skjer eller avtales.
• Botid: du har brukt hele boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget.

Mangler du ett av kravene, er hele gevinsten skattepliktig. Det er ingen glidende overgang: et salg én dag for tidlig kan koste deg 22 % av gevinsten.

Slik regnes eiertiden

Eiertiden starter når du har fått overført de juridiske og faktiske eierbeføyelsene. Ved kjøp av bolig skjer det normalt når du overtar boligen. Har du bygget huset selv, starter eiertiden når du tok det i bruk eller det var ferdig ifølge ferdigattesten, det som kom først.

Eiertiden stopper når salget er avtalt, ikke når kjøperen overtar. Ved salg av bolig skjer det oftest når du aksepterer et bud. Tiden regnes fra dato til dato. Har du overtatt boligen 1. mars 2025, må aksepten skje 2. mars 2026 eller senere.

Ektefeller får regnet med hverandres eiertid. Samboere regnes hver for seg.

Slik regnes botiden

Du må ha bodd i boligen i minst ett år i løpet av de to siste årene før salget. Botiden regnes fra innflyttingsdagen til den dagen du flytter ut eller salget avtales, det som kommer først. Har du bodd der i flere perioder innenfor de to årene, legges de sammen.

• Egen bolig betyr den boligen som er ditt faste hjem. Som utgangspunkt er det der du har din overveiende døgnhvile.
• Ferie, jobbreiser og oppussing påvirker ikke botiden så lenge boligen fortsatt er hjemmet ditt.
• Tiden som leietaker før du kjøpte teller ikke. Botid kan som hovedregel ikke opparbeides før du eier boligen.
• Én bolig om gangen: som hovedregel opparbeider du botid bare i én bolig av gangen.

Fordi det er nok med ett av de to siste årene, kan du flytte ut og leie ut boligen i inntil ett år før salget og fortsatt selge skattefritt, hvis du hadde bodd der i minst ett år før du flyttet.

Unntak: jobb, helse og samlivsbrudd

Noen ganger regnes tid du ikke har bodd i boligen, likevel som botid:

• Brukshindring: må du bo et annet sted på grunn av arbeid, helse eller lignende grunner, regnes den tiden som botid. Det gjelder bare hvis du ikke kjente eller burde kjent til hindringen da du kjøpte. At du ikke har råd til å bo i boligen og må leie den ut, regnes vanligvis ikke som brukshindring. Bor du i en annen bolig som du eller ektefellen eier, får du heller ikke botid i den første.
• Separasjon og skilsmisse: selges den tidligere felles boligen, får ektefellen som flyttet ut, regnet med botiden til den som ble boende.
• Samboere med felles barn: det samme gjelder etter samlivsbrudd for samboere som har eller har hatt felles barn.
• Ektefeller får også regnet med hverandres botid før og under ekteskapet.

Utleie av del av boligen

Har du leid ut en del av boligen, gjelder skattefritaket for hele boligen hvis du selv brukte minst halvparten, regnet etter utleieverdi og ikke etter areal, og resten var leid ut som bolig. Brukte du mindre enn halvparten, er bare den delen av gevinsten som faller på din egen leilighet skattefri. Resten er skattepliktig. Kalkulatoren deler gevinsten etter andelen du oppgir. Se også utleie og skatt for skatt på leieinntektene.

Fritidsbolig: fem av de siste åtte årene

For hytter og andre fritidsboliger er kravene strengere (skatteloven § 9-3 fjerde ledd). Gevinsten er skattefri når du har brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene, og salget skjer eller avtales mer enn fem år etter at du kjøpte den og etter at den ble tatt i bruk eller var ferdig ifølge ferdigattesten. Unntaket for brukshindring gjelder ikke for fritidsboliger. Overtar barna hytta, se generasjonsskifte.

Slik regner du ut gevinsten

Gevinsten er det du får for boligen, minus det den har kostet deg:

• Kjøpsomkostninger legges til kjøpesummen, for eksempel dokumentavgift, tinglysingsgebyr, meglerprovisjon og verdivurdering. Se dokumentavgift-kalkulatoren.
• Salgskostnader trekkes fra salgssummen, for eksempel megler, takst og premie til eierskifteforsikring.
• Påkostninger legges til. Det er arbeid som gjør boligen bedre eller annerledes enn den har vært, for eksempel tilbygg, første gangs isolering, å rive eller flytte en vegg og som utgangspunkt å flytte badet.
• Vedlikehold legges ikke til. Å sette boligen tilbake i den standen den har vært i, som å male på nytt eller skifte ødelagte deler, gir ikke høyere inngangsverdi.
• Eget arbeid med påkostninger skal legges til, verdsatt til det det ville kostet å få arbeidet gjort av andre. Det gjelder ikke vedlikehold.

Borettslag: for en andelsleilighet regnes andelen av fellesgjelden med, både ved kjøp og ved salg. Etter forskriften brukes som hovedregel bokført verdi per 1. januar i kjøpsåret og i salgsåret. I et sameie regnes andelen av fellesgjelden med på samme måte som annen gjeld kjøperen overtar.

Ta vare på kjøpekontrakten, oppgjørsoppstillingene og kvitteringer for påkostninger. Du trenger tallene for å regne ut gevinsten.

Tap ved salg

Tap gir fradrag bare hvis en gevinst ville vært skattepliktig (skatteloven § 9-4). Selger du med tap og har oppfylt kravene til eier- og botid, får du altså ikke fradrag. Selger du med tap før kravene er oppfylt, trekkes tapet fra alminnelig inntekt og gir 22 % lavere skatt av tapet (18,5 % i innsatssonen).

Hvor mye skatt, og når

En skattepliktig gevinst er alminnelig inntekt, og skatten er 22 % i 2026. For personer i innsatssonen (hele Finnmark og sju kommuner i Nord-Troms) er satsen på alminnelig inntekt 18,5 %. Gevinsten skattlegges i det året kjøperen overtar boligen, selv om budet ble akseptert året før. Du fører gevinsten eller tapet i skattemeldingen for det året.

Eksempel fra Skatte-ABC (Eierbegrepet, E-1-9): aksepten skjer 15. desember år 1, og kjøperen overtar 25. februar år 2. Eier- og botid vurderes 15. desember år 1, men en eventuell gevinst skattlegges for år 2.

Tre eksempler

Eksemplene er regnet ut med kalkulatoren ovenfor med 22 % skatt. Beløpene er eksempler, ikke gjennomsnitt.

I det andre eksemplet ville et salg avtalt fra og med 6. januar 2027 vært skattefritt. I det tredje hadde eieren ikke bodd i boligen de siste to årene, så det hjelper ikke å vente.

Andre ting å vite

• Arv og gave: arver du eller får du boligen, overtar du som hovedregel eier- og botiden til den du fikk den fra. Kunne den som ga eller døde, selv ha solgt skattefritt, gjelder ikke dette. Da blir antatt salgsverdi den dagen du fikk boligen, din inngangsverdi.
• Tomt: skattefritaket gjelder boligen med en naturlig tilhørende tomt. Selger du en tomt for seg, gjelder ikke reglene for bolig.
• Innbo du selger sammen med boligen, er ikke skattepliktig. Er gevinsten på boligen skattepliktig, må salgssummen deles mellom boligen og innboet.

Kilder

• Skatteloven § 9-3 og § 9-4, Lovdata – kravene til eier- og botid, utleie, fritidsbolig og tap.
• Skatte-ABC 2025/2026: Bolig – realisasjon (B-15), Skatteetaten – beregning av eier- og brukstid, brukshindring og gevinst.
• Skatte-ABC: Inngangsverdi (I-3) og Utgangsverdi (U-4) – kjøps- og salgskostnader. Skatte-ABC: Vedlikehold (V-3) – skillet mellom påkostning og vedlikehold. Eierbegrepet (E-1) og Realisasjonsbegrepet (R-1) for når eiertiden starter og slutter.
• Skattesatser 2026, Finansdepartementet – 22 % og 18,5 % på alminnelig inntekt.