Hjem / Guider / Utleie og skatt

Utleie og skatt – slik beskattes leieinntekter i Norge

Oppdatert: Oktober 2026Lesetid: 7 minutter

Ikke alle leieinntekter er skattepliktige — og ikke alle er skattefrie. Reglene avhenger av om du bor i boligen selv, hva du leier ut, og hvor mye du tjener. Her er en komplett gjennomgang med tall.

Kort svar: Utleie av sekundærbolig beskattes med 22 % av netto leieinntekt (18,5 % hvis du er bosatt i innsatssonen i Finnmark og Nord-Troms). Leier du ut en del av boligen du bor i, er det skattefritt hvis leieforholdet varer minst 30 dager og du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi. Du kan trekke fra rentekostnader, vedlikehold, forsikring og kommunale avgifter — men ikke avdrag.
22 % skattPå skattepliktig leieinntekt
85 %-regelenKorttidsutleie og fritidsbolig du selv bruker, over 15 000 kr
20 000 krGrense når du leier ut mer enn halve boligen — over dette er alt skattepliktig
SkattefrittNår du selv bruker minst halvparten (etter utleieverdi)

De tre scenariene — hvilken gjelder deg?

Scenario 1a — skattefritt

Du bruker selv minst halvparten

Hvis delen du bor i har minst like høy utleieverdi som delen du leier ut, er all leieinntekt skattefri — uansett beløp. Det er utleieverdien (hva delen kunne blitt leid ut for), ikke størrelsen, som avgjør.

Eksempel: Du bor i hoveddelen (utleieverdi 12 000 kr/mnd) og leier ut sokkelleiligheten (8 000 kr/mnd). Hoveddelen er mest verdt → alle 8 000 kr/mnd er skattefrie. Gjelder når leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende.

Ingen skatt — hele leieinntekten beholdes.
Scenario 1b — 20 000-kronersgrensen

Du leier ut mer enn halvparten

Hvis utleiedelen har høyere utleieverdi enn delen du bor i, er leieinntekten skattefri bare hvis den er 20 000 kr eller mindre i året. Er den høyere, blir hele leieinntekten skattepliktig med 22 %, og du får fradrag for kostnader som gjelder den utleide delen.

Eksempel: 8 000 kr/mnd = 96 000 kr/år. Med 20 000 kr i kostnader: skatt 22 % × (96 000 − 20 000) = 16 720 kr.
Scenario 2

Utleie av sekundærbolig

Du eier en bolig du ikke bor i selv. Alle leieinntekter er skattepliktige som kapitalinntekt (22%). Du kan trekke fra vedlikehold, forsikring, felleskostnader (unntatt renter og avdrag på fellesgjeld) og andre driftskostnader.

Alle inntekter skattepliktig — men fradrag reduserer grunnlaget.
Scenario 3

Utleie via AS

Relevant ved større portefølje. AS betaler 22 % selskapsskatt. Tar du ut overskuddet som utbytte, betaler du 37,84 % utbytte­skatt i tillegg — effektiv total ca. 51,5 %. Men utbytteskatten utsettes til du tar ut pengene.

Se guiden "Kjøpe bolig gjennom AS" for detaljert gjennomgang.

Utleieverdi-regelen — skattefritt

Skatteloven § 7-2 første og tredje ledd (hva som er flermannsbolig: Skatte-ABC)Leieinntekt fra egen bolig er skattefri når leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende og du bruker minst halvparten av boligen selv, beregnet etter utleieverdi (ikke areal). Det gjelder ikke flermannsbolig (tre eller flere familieleiligheter, eller to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet, jf. Skatte-ABC); da er hele leieinntekten skattepliktig.

For å avgjøre om du kvalifiserer, sammenlign utleieverdien av de to delene:

  • Din del — hva kunne din del blitt leid ut for?
  • Utleiedelen — hva kunne den vært leid ut for på det frie markedet? Faktisk leie er veiledende.

Hvis din del er verdt like mye eller mer → all leieinntekt er skattefri, uansett beløp. Hvis utleiedelen er mer verdt → 20 000-kronersgrensen gjelder (se under). Dette gjelder når leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende.

Når du leier ut mer enn halvparten — 20 000-kronersgrensen

Skatteloven § 7-2 første ledd bokstav bLeier du ut mer enn halvparten av boligen (etter utleieverdi) i minst 30 dager sammenhengende, er leieinntekten skattefri bare hvis den er 20 000 kr eller mindre i inntektsåret. Overstiger den grensen, er hele leieinntekten skattepliktig, og du får fradrag for kostnader som gjelder den utleide delen (skatteloven § 6-1). Har boligen vært skattefri tidligere, er vedlikeholdsfradraget begrenset de første fem årene, og leier du ut mindre enn halve det første året, får du ikke fradrag for vedlikehold det året (§ 7-10).

Konkret: Du bor i delen med lavest utleieverdi og leier ut resten for 9 500 kr/mnd.

  • Brutto per år: 9 500 × 12 = 114 000 kr — over 20 000 kr, så alt er skattepliktig
  • Med 20 000 kr i fradragsberettigede kostnader: 114 000 − 20 000 = 94 000 kr skattepliktig
  • 22 % skatt: 20 680 kr

Bor du derimot i delen med høyest utleieverdi, er de samme 114 000 kr skattefrie.

85 %-regelen — korttidsutleie og fritidsbolig

Skatteloven § 7-2 annet leddVed utleie av fritidsbolig du selv bruker i rimelig omfang, og ved utleie av egen bolig når leieforholdet er kortere enn 30 dager (for eksempel Airbnb), er 85 % av leieinntekten som overstiger 15 000 kr i året skattepliktig. Du får ikke fradrag for kostnader.
  • Eksempel: 60 000 kr i korttidsutleie av egen bolig i året
  • Skattepliktig: 85 % × (60 000 − 15 000) = 38 250 kr
  • 22 % skatt: 8 415 kr

Skattekalkulator for utleieinntekter

Beregn din netto leieinntekt

Brutto leieinntekt/årkr 144 000
Fradragsberettigede kostnaderkr 56 000
Skattepliktig inntektkr 88 000
Estimert skatt (22 %)kr 19 360
Netto leieinntekt etter skattkr 68 640kr 5 720 per måned
Effektiv yield etter skatt2,3 %av eiendomspris

NB: Beregningen er forenklet og gjelder langtidsutleie (minst 30 dager). Leier du ut en del av egen bolig, gir bare kostnadene som gjelder den utleide delen fradrag. Har boligen vært skattefri tidligere, er vedlikeholdsfradraget begrenset de første fem årene, og leier du ut mindre enn halve det første året, får du ikke fradrag for vedlikehold det året (skatteloven § 7-10). Et underskudd gir fradrag i annen inntekt (vist som skattereduksjon). Faktisk skatt avhenger av din totale inntektssituasjon, evt. finansieringsrenter og andre fradrag. Korttidsutleie og fritidsbolig følger 85 %-regelen over. Konsulter en regnskapsfører for nøyaktig beregning.

Hva kan du trekke fra?

Fradragsberettiget (skattepliktig utleie)

  • Vedlikeholdskostnader (reparasjoner, maling, etc.)
  • Forsikring på eiendommen
  • Eiendomsskatt og kommunale avgifter
  • Felleskostnader til borettslag/sameie (unntatt avdrag og renter på fellesgjeld)
  • Annonsekostnader (finn.no, etc.)
  • Nøkler, lås og sikkerhet
  • Regnskapsfører / revisor
  • Reiser til eiendommen (for vedlikehold)
  • Møbler og innbo kjøpt til utleien: under 30 000 kr i kjøpsåret, ellers 20 % avskrivning i året

IKKE fradragsberettiget

  • Påkostninger — bedre standard eller endring av eiendommen, også uten verdiøkning (aktiveres i stedet)
  • Kjøpspris/egenkapital (bolig kan ikke avskrives — kun næringsbygg)
  • Privatbruk av eiendommen (hvis du bruker den deler av året)
Vedlikehold vs. påkostning: Et nytt bad for å reparere lekkasjer = vedlikehold (fradrag). Oppgraderer du samtidig standarden, er bare merkostnaden for høyere standard påkostning (aktiveres, legges til inngangsverdien); resten er vedlikehold. Grensen er ikke alltid klar — en regnskapsfører kan hjelpe.

Slik fører du det i skattemeldingen

Leieinntekter føres i skattemeldingen under:

  • Skattepliktig utleie: Inntekter og kostnader føres direkte i skattemeldingen (skjemaet RF-1189 er ikke i bruk fra og med inntektsåret 2023)
  • Mange enheter: Utleie av 5 eller flere boenheter regnes som utgangspunkt som virksomhet (konkret vurdering)
  • Del av egen bolig: Føres bare når inntekten er skattepliktig — det vil si når du leier ut mer enn halvparten for over 20 000 kr i året, eller ved korttidsutleie over 15 000 kr
Tips: Skatteetaten har en veiviser for utleie på skatteetaten.no som viser hva som gjelder for din situasjon. For skattepliktig utleie: behold kvitteringer for alle vedlikeholdsutgifter gjennom hele leieperioden.
Se netto yield etter skatt i vår kalkulator: Investeringskalkulatoren beregner brutto og netto leieavkastning inkludert kostnader. Gå til investeringskalkulatoren for full analyse av ditt utleieprosjekt.

Ofte stilte spørsmål

Når er utleie av egen bolig skattefritt?

Leieinntekten er skattefri hvis leieforholdet varer minst 30 dager sammenhengende og du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi (ikke areal). Eksempel: Hoveddelen kan leies ut for 12 000 kr/mnd, utleiedelen for 8 000 kr/mnd — da er alle 8 000 kr/mnd skattefrie. Leier du ut mer enn halvparten, er leieinntekten skattefri bare hvis den er 20 000 kr eller mindre i året. Er den høyere, blir hele leieinntekten skattepliktig med 22 %, og du får fradrag for kostnader som gjelder den utleide delen (skatteloven §§ 6-1 og 7-2). Det gjelder ikke flermannsbolig (tre eller flere familieleiligheter, eller to familieleiligheter og en selvstendig hybelleilighet, jf. Skatte-ABC); da er hele leieinntekten skattepliktig.

Hva kan jeg trekke fra på utleiebolig?

Når hele leieinntekten er skattepliktig (regnskapsbehandling), kan du trekke fra: vedlikeholdsutgifter (reparasjoner, ikke påkostninger), forsikring, eiendomsskatt, kommunale avgifter, annonsekostnader, regnskapsfører og nøkkel/lås. Møbler og innbo kjøpt til utleien gir også fradrag: under 30 000 kr fradragsføres i kjøpsåret, dyrere avskrives med 20 % i året. Du kan IKKE trekke fra påkostninger — bedre standard eller endring av eiendommen, også uten verdiøkning (de aktiveres), og heller ikke avdrag eller renter på fellesgjeld i borettslag eller sameie. Ved korttidsutleie (under 30 dager) av egen bolig eller fritidseiendom du bruker selv, får du ikke fradrag for kostnader.

Kan jeg leie ut en borettslagsleilighet?

Ja, men med begrensninger. Med styrets godkjenning kan du leie ut hele boligen i inntil 3 år hvis du selv, ektefellen eller nær slekt i rett linje har bodd der minst 1 av de siste 2 årene. Godkjenning kan bare nektes med saklig grunn i leietakerens forhold, eller hvis leietakeren ikke kunne blitt andelseier (§ 5-5). Bor du der selv, kan du leie ut deler av boligen uten godkjenning, og hele boligen i inntil 30 døgn i året (§ 5-4). I en eierseksjon kan du leie ut fritt, men korttidsutleie av hele seksjonen er begrenset til 90 døgn i året (vedtektene kan sette grensen til mellom 60 og 120 døgn), og vedtektene kan kreve at styret godkjenner leieren.

Finn din neste utleiebolig

Søk etter eiendommer med høy leieavkastning og godt investeringspotensial

Finn utleieboliger med høy yield

Var denne guiden nyttig?