Investeringskalkulator for Utleieboliger
Lær hvordan du beregner leieavkastning, verdistigning og totalavkastning for boliginvesteringer. Bruk den interaktive kalkulatoren og se et reelt eksempel fra det norske markedet.
Interaktiv Investeringskalkulator
Skriv inn dine tall
Resultater – Bastian Dahls veg 11, Molde
Full utleie av en bolig du ikke bor i selv (investor): Leieinntekten er skattepliktig, og overskuddet beskattes med 22 % (18,5 % hvis du er bosatt i innsatssonen i Finnmark og Nord-Troms). Netto yield etter skatt ≈ 3.6%.
Eksempel: enebolig med utleiedel i Molde
La oss se på et reelt eksempel som viser verdien av en utleiedel:
Salg tinglyst i 2020
- Salgssum: 3 700 000 kr (tinglyst 17.04.2020, Kartverket)
- Prisantydning i salgsoppgaven fra 2019: 3 990 000 kr
- Areal (2019): 109 m² P-rom (BRA 153 m²)
- Tomt: 1 002 m²
- Kjeller: ombygd til utleiedel etter 2019, ferdigattest 2021
Prisantydning 2026
- Prisantydning: 5 800 000 kr (ikke en salgssum)
- Areal (tilstandsrapport 2026): BRA 150 m² / BRA-i 136 m²
- Tomt: 1 002 m²
- Pris/m² BRA-i: 42 647 kr
- Status: Med utleiedel (11 500 kr/mnd)
Investeringsanalyse
| Prisantydning minus salgssum | +2 100 000 kr (+57 %) | ≈ 7,8 % per år over 6 år. Prisantydningen er ikke oppnådd pris. |
| Månedlig leieinntekt | 28 500 kr | 11 500 kr utleiedel + 17 000 kr hovedbolig |
| Årlig leieinntekt | 342 000 kr | Ved full utleie |
| Leieavkastning (yield) | 5,9 % (full utleie) | Eierboer kun kjeller: 2,4% |
| Totalavkastning (6 år, brutto) | 4 152 000 kr | Illustrasjon: prisantydning minus salgssum + dagens leie × 6 år. Overvurderer, siden prisantydningen ikke er oppnådd pris, utleiedelen fikk ferdigattest først i 2021 og byggekostnaden ikke er trukket fra. |
Nøkkelinnsikt
Utleiedelen i kjelleren øker leieinntekten fra 17 000 kr/mnd til 28 500 kr/mnd – en økning på om lag 68 %. Dette løfter brutto leieavkastning ved full utleie fra 3,5 % til 5,9 % (regnet mot prisantydningen på 5 800 000 kr).
Merk: Økningen på 57 % er prisantydning mot salgssum, og den inkluderer verdien av kjellerleiligheten (ferdigattest 2021) — ikke bare markedsvekst. SSB har ingen prisindeks for Molde alene, men tabell 06035 gir gjennomsnittlig kvadratmeterpris for eneboliger i Molde: 23 628 kr (2020) og 27 204 kr (2024), om lag 3,6 % i året. Fortsetter den veksten i 6 år, blir det ~24 % (3,7M → ~4,57M). Resten, ~1,2 mill. kr, kan i så fall knyttes til utleiedelen og til at prisantydningen ikke er oppnådd pris — før byggekostnaden er trukket fra.
Skattebehandling: 5,9 % yield gjelder ved full utleie av en bolig du ikke bor i selv (skattepliktig). Som eierboer med kjellerleilighet er yielden 2,4 % (11 500 kr/mnd), og leieinntekten er skattefri etter skatteloven § 7-2 dersom leieforholdet varer sammenhengende i minst 30 dager og du bruker minst halvparten av boligen regnet etter utleieverdi (§ 7-2 første ledd), og boligen ikke regnes som flermannsbolig og utleien ikke regnes som virksomhet (§ 7-2 tredje ledd).
Beregningsformler
Leieavkastning (Yield)
Verdistigning
Totalavkastning (brutto)
Årlig totalavkastning brutto (før kostnader og skatt)
Hva er god leieavkastning?
Grensene er ikke offisielle. Skalaen under er kalkulatorens tommelfingerregler for brutto yield (egne anslag).
Tips for bedre avkastning
Utleiedel
En utleiedel kan øke leieinntekten betydelig. Kjeller, hybel eller sokkelleilighet kan gi ekstra inntekt mens du bor i hovedboligen selv.
Mindre byer
Der kvadratmeterprisene er lavere enn leienivået tilsier, blir yielden høyere. Sammenlign pris og leie lokalt før du kjøper.
Oppgraderingspotensial
Boliger med potensial for utleiedel eller renovering kan i noen tilfeller kjøpes rimeligere og oppgraderes for økt verdi og leieinntekt.
Langsiktig perspektiv
Leieinntekt, nedbetaling og eventuell verdistigning bygger seg opp over tid. Regn på et perspektiv på flere år, og husk at prisene også kan falle.
Finn din neste investering
Logg inn og søk i boligannonser. Resultatlisten viser brutto yield der vi har et leieanslag – merket «est.» når leien er estimert.
Søk etter boligerVar denne guiden nyttig?