Boligkjøpskalkulator
Beregn det totale kostnadsbildet ved kjøp av bolig i Norge — inkludert engangskostnader, lånebetingelser, gjeldsgrad og løpende månedskostnader. Velg mellom egne midler, selgerkreditt eller bankunntak.
Kjøpsanalyse
| Bankrente | Brutto/mnd | Etter utleie/mnd | % av inntekt |
|---|---|---|---|
| 4 % | kr 33 023 | kr 21 523 | 18 % |
| 5 % | kr 36 469 | kr 24 969 | 21 % |
| 6 % | kr 40 107 | kr 28 607 | 25 % |
| 7 % | kr 43 921 | kr 32 421 | 28 % |
| 8 % | kr 47 892 | kr 36 392 | 31 % |
| 9 % | kr 52 001 | kr 40 501 | 35 % |
| 10 % | kr 56 232 | kr 44 732 | 38 % |
Bor du i boligen, er leieinntekten skattefri når du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, og leieforholdet varer minst 30 dager (skatteloven § 7-2). Da beholder du alle kr 11 500/mnd uten skatt.
Spørsmål å stille selger
- Utleieenhet: Er enheten godkjent av kommunen som selvstendig boenhet? Hva er dokumentert leieinntekt?
- Tilstandsrapport: Finnes det TG2/TG3-vurderinger eller IU-poster (ikke undersøkt)?
- Løpende kostnader: Hva er faktiske kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt for eiendommen?
Det du trenger å vite
Gjeldsgrad – femgangerregelen
Banken kan normalt ikke gi lån hvis samlet gjeld blir over 5 ganger brutto årsinntekt(utlånsforskriften § 6), men kan gjøre unntak for en liten andel av lånene (§ 12). Selgerkreditt teller som gjeld, ikke egenkapital – totalen må fortsatt være under 5 ×.
Skattefri inntekt, som leieinntekt fra egen bolig, kan regnes med hvis den er dokumenterbar og stabil over tid (§ 6). Kalkulatoren regner med 70 % av leien — et grovt anslag, bankpraksis varierer.
Selgerkreditt forklart
Selgerkreditt betyr at boligselgeren låner deg en del av kjøpesummen. Har selgeren pant i boligen, regnes kreditten med i belåningsgraden (utlånsforskriften § 7) — den erstatter ikke egenkapitalkravet. Banken må da enten få tilleggssikkerhet, for eksempel kausjon (§ 8), eller bruke fleksibilitetskvoten (§ 12).
Fordelen: du trenger mindre oppsparte midler hvis banken godtar det. Ulempen: du har to lån å betjene og begge teller i gjeldsgraden.
Bankunntak forklart
Hvert kvartal kan bankene innvilge inntil 10 % av verdien av nye boliglån (i Oslo 8 % eller inntil 15 mill. kr) som unntak fra kravene til egenkapital, gjeldsgrad, betjeningsevne eller avdrag (utlånsforskriften § 12). Det betyr at banken dekker mer enn 90 % — i noen tilfeller 100 %.
Krever god betjeningsevne, stabil inntekt og ofte en bolig banken vurderer som lav risiko. Renten kan være litt høyere.
Dokumentavgift – den store overraskelsen
2,5 % av boligens markedsverdi (normalt kjøpesummen pluss andelen fellesgjeld du overtar) betales til staten ved tinglysing. For en bolig til 5 800 000 kr er det 145 000 kr. Ved kjøp av andel i borettslag betales ingen dokumentavgift.
Ved første overføring av en helt ny bolig som ikke er tatt i bruk, betaler du dokumentavgift bare av tomteverdien, ikke av bygningen. Det samme gjelder når boligen overføres mens den er under oppføring.
BSU – skattefradrag for boligsparing
Til og med året du fyller 33? BSU gir 10 % skattefradrag på innskudd (maks 27 500 kr/år = 2 750 kr i skattebesparelse). Maks 300 000 kr totalt. Du får ikke fradrag for et år der du eier bolig per 31. desember.
BSU-saldo kan brukes direkte som egenkapital – og banken ser veldig positivt på BSU-sparere.
Finn eiendommer med god yield
Bruk SpotScore til å finne boliger med høy leieavkastning og investeringspotensial i hele Norge.
Finn din neste boligVar denne guiden nyttig?