Felleskostnader – hva er inkludert, og hva bør varsle deg

Oppdatert: Oktober 2026Lesetid: 7 minutter

Felleskostnadene avgjør mye av hva boligen faktisk koster deg hver måned. Her er hva de dekker, hvordan fellesgjelden påvirker prisen, og hvilke tegn i økonomien du bør se etter før du byr.

Kort svar: Felleskostnader dekker drift, vedlikehold og eventuelt renter og avdrag på fellesgjeld. Høy fellesgjeld øker totalkostnaden selv om kjøpesummen virker lav. Sammenlign alltid totalpris (kjøpesum + andel fellesgjeld).

TotalprisKjøpesum + andel fellesgjeld

BorettslagInkluderer renter og avdrag hvis laget har fellesgjeld

SameieKan også ha fellesgjeld

Hva er felleskostnader?

Felleskostnader er din månedlige andel av utgiftene til å drive bygget du bor i. Enten du kjøper i borettslag eller sameie, betaler du felleskostnader, men innholdet varierer mye.

Felleskostnadene dekker typisk:

Vaktmester og renhold – fellesarealer, snømåking, hagearbeid
Bygningsforsikring – forsikring av selve bygget (ikke innbo)
Kommunale avgifter – vann, avløp og renovasjon, hvis de ikke faktureres direkte fra kommunen
Vedlikehold – løpende vedlikehold av tak, fasade, rør og heis
TV og internett – ofte inkludert i en fellesavtale
Oppvarming – fjernvarme eller felles fyring (ikke alltid inkludert)
Forretningsfører – administrasjon av borettslaget eller sameiet
Renter og avdrag på fellesgjeld – i borettslag, og i sameier som har lån

Viktig: Felleskostnader er ikke husleie. I borettslag eier du en andel med borett, i sameie eier du seksjonen. Felleskostnadene er din andel av utgiftene til bygningen og fellesarealene. Din andel av lagets rentekostnader gir rentefradrag (skatteloven § 7-3).

Forskjellen mellom borettslag og sameie

Den største forskjellen er fellesgjelden. I et borettslag betjener du fellesgjelden gjennom felleskostnadene. Også et sameie kan ha fellesgjeld, for eksempel etter lån til rehabilitering. Hver seksjonseier hefter da etter sin sameiebrøk (eierseksjonsloven § 30).

Komponent	Borettslag	Sameie
Fellesgjeld	Renter og avdrag i felleskostnadene, hvis laget har lån	Mulig – hvis sameiet har lån
Kjøpspris	Fellesgjelden kommer i tillegg	Fellesgjelden kommer i tillegg, hvis sameiet har lån
Rentefradrag	Ja – din andel av lagets renter	Ja, hvis sameiet har lån – din andel av rentene
Vedlikehold fellesareal	Dekkes av felleskostnader	Dekkes av felleskostnader

Husk totalkostnaden: En borettslagsbolig til 2 500 000 kr med 1 000 000 kr i fellesgjeld koster deg egentlig 3 500 000 kr. Banken regner også med fellesgjelden når den beregner belåningsgraden (utlånsforskriften § 7).

Hva bør felleskostnadene dekke?

Her er en sjekkliste over hva som bør være med i budsjettet. Hvis noe mangler, spør megler eller styreleder hvorfor.

Bør være med

Bygningsforsikring
Kommunale avgifter (eller avklart at kommunen fakturerer direkte)
Vaktmester og snømåking
Renhold av fellesarealer
Forretningsfører
Avsetning til vedlikehold
Løpende vedlikehold

Mistenkelig hvis det mangler

Ingen avsetning til vedlikehold
Forsikring ikke nevnt i budsjettet
Ingen post for løpende vedlikehold
Ingen revisjonsberetning (borettslag, eller sameie med 21 eller flere seksjoner)

Noen felleskostnader inkluderer også TV og internett (fellesavtale), oppvarming (fjernvarme) og parkeringsplass. Dette varierer fra lag til lag. Sjekk salgsoppgaven nøye for hva som er inkludert, så du ikke får uventede tilleggskostnader.

Røde flagg i felleskostnadene

Disse tegnene bør få deg til å grave dypere før du legger inn bud. Hver for seg trenger de ikke være avgjørende, men sammen kan de tyde på alvorlige økonomiske problemer.

Avdragsfrihet som snart utløperNoen borettslag har avdragsfrihet på fellesgjelden i en periode. Når den utløper, kan felleskostnadene øke kraftig fra én måned til den neste. Spør: Når utløper avdragsfriheten, og hva blir felleskostnadene da?

Planlagt rehabilitering uten fondsdekningFasade, rør og tak er store prosjekter. Har laget ikke satt av nok, finansieres det ofte med nye lån som øker felleskostnadene. Spør: Hva står i vedlikeholdsplanen de neste 5–10 årene, og hvordan skal det betales?

Lite avsatt til vedlikeholdSammenlign det som er satt av med det vedlikeholdsplanen sier skal gjøres. Er det lite eller ingenting avsatt, må det meste av vedlikeholdet lånefinansieres eller dekkes av økte felleskostnader. Sjekk årsregnskapet.

Uro i protokolleneProtokollen fra generalforsamlingen (borettslag) eller årsmøtet (sameie) er bare tilgjengelig for eierne (burettslagslova § 7-9, eierseksjonsloven § 53), ikke offentlig. Be megler om de tre siste. Mange saker om vedlikehold, økonomi eller styrets arbeid kan tyde på et dårlig drevet lag.

Felleskostnader som har økt kraftigHar felleskostnadene økt mye uten en tydelig forklaring (som rehabilitering eller høyere rente), kan det tyde på økonomiske problemer eller dårlig budsjettering. Be om historikken for de siste tre årene.

Eksempel: Du kjøper en borettslagsbolig med 3 500 kr/mnd i felleskostnader. Seks måneder etter innflytting utløper avdragsfriheten, og laget vedtar rørrehabilitering. Felleskostnadene går til 8 500 kr/mnd. Det er 60 000 kr mer i året – noe du kunne sett på forhånd i vedlikeholdsplanen og lånevilkårene.

Slik sjekker du økonomien i laget

Før du legger inn bud, bør du sjekke økonomien selv. Her er de viktigste dokumentene og kildene.

ÅrsregnskapetSjekk inntekter mot utgifter, gjeldsnivå og revisjonsberetningen. Borettslag skal ha revisor (burettslagslova § 9-1), og det skal også sameier med 21 eller flere seksjoner (eierseksjonsloven § 65). Er avdrag på lån null, kan laget ha avdragsfrihet – eller ingen lån.

VedlikeholdsplanenSjekk hva som er planlagt når, hva det er anslått å koste, og hvordan det skal finansieres. Mangler det en vedlikeholdsplan, bør du spørre hvorfor.

ProtokolleneProtokollene fra generalforsamling eller årsmøte viser hvilke vedtak som er fattet, hva beboerne er opptatt av og om det er konflikter. Be om de tre siste.

Sikringsordning mot tap av felleskostnaderSjekk om borettslaget har sikringsordning mot tap av felleskostnader (burettslagslova §§ 5-26 flg.). Den dekker laget hvis en andelseier ikke betaler. IN-ordning er noe annet: retten til å nedbetale din andel av fellesgjelden selv, der laget og banken har avtalt det (burettslagslova § 2-15).

Snakk med styrelederSpør om planlagte tiltak, økonomisk status og om det er noe du bør vite.

Høye felleskostnader = lavere pris (og det kan lønne seg)

Mange kjøpere skyr boliger med høye felleskostnader. Det kan være en feil. Høye felleskostnader kan bety:

Godt vedlikehold – bygget er velholdt og fremtidig vedlikehold er finansiert
Mye inkludert – oppvarming, TV, internett, vaktmester, parkering
Aktiv nedbetaling av fellesgjeld – høye avdrag betyr at gjelden synker raskt

Totalkostnaden er det som teller. Sammenlign total månedlig kostnad: lånekostnad + felleskostnader. En bolig med lave felleskostnader og høyt lån kan være dyrere enn en bolig med høye felleskostnader og lavt lån.

Eksempel: To boliger i samme område, 10 % egenkapital av totalprisen, 4,5 % rente og 30 års annuitetslån:

	Bolig A	Bolig B
Prisantydning	3 500 000 kr	2 800 000 kr
Fellesgjeld	200 000 kr	900 000 kr
Totalpris	3 700 000 kr	3 700 000 kr
Egenkapital (10 % av totalpris)	370 000 kr	370 000 kr
Eget lån	3 130 000 kr	2 430 000 kr
Lånekostnad/mnd	ca. 15 900 kr	ca. 12 300 kr
Felleskostnader	3 200 kr/mnd	6 800 kr/mnd
Total per måned	ca. 19 100 kr	ca. 19 100 kr

Nesten lik månedskostnad og samme egenkapitalkrav: banken krever som hovedregel minst 10 % av totalprisen inkludert fellesgjeld (utlånsforskriften § 7). Forskjellen er at i Bolig B betaler du ned din andel av fellesgjelden gjennom felleskostnadene. Omkostninger ved kjøpet kommer i tillegg.

Ofte stilte spørsmål

Kan felleskostnadene øke uten mitt samtykke?

Ja. I borettslag fastsetter styret felleskostnadene (burettslagslova § 5-19). I sameie fastsetter årsmøtet eller styret akontobeløpet (eierseksjonsloven § 29). Ditt samtykke trengs ikke. Sjekk budsjett og protokoller før du kjøper, for planlagte økninger kan allerede være vedtatt.

Hva skjer hvis borettslaget går konkurs?

Et borettslag kan gå konkurs. Da blir buretten etter burettslagslova § 5-25 gjort om til en tidsubestemt leieavtale etter husleieloven. Er ikke annet avtalt, settes leien til gjengs leie. Du bor da videre som leietaker, ikke som andelseier. Sjekk derfor økonomien i laget før du kjøper, og om laget har sikringsordning mot tap av felleskostnader.

Hva er forskjellen på felleskostnader og husleie?

Felleskostnader er din andel av utgiftene i et borettslag eller sameie. I borettslag eier du en andel med borett, i sameie eier du seksjonen. Husleie er betaling for å leie en bolig du ikke eier.

Bør jeg unngå boliger med høye felleskostnader?

Ikke nødvendigvis. Høye felleskostnader kan bety godt vedlikehold, mye inkludert eller rask nedbetaling av fellesgjeld. Det som teller er totalkostnaden: lån + felleskostnader. En bolig med lave felleskostnader og forsømt vedlikehold kan bli dyrere på sikt. Se på vedlikeholdsplanen og årsregnskapet.

Hvor mye av felleskostnadene går til fellesgjeld?

Det varierer mye mellom borettslag. Årsregnskapet og budsjettet viser hvor mye som går til renter og avdrag på fellesgjelden. Har laget avdragsfrihet, betaler du bare renter, og når avdragsfriheten utløper, øker felleskostnadene. Be megler eller forretningsfører om en beregning av hva de blir da.

Sammenlign boliger med SpotScore

Se totalkostnad inkludert felleskostnader og fellesgjeld for alle boliger

Se boliger til salgs

Var denne guiden nyttig?