Hvor mye kan jeg låne? Kalkulator for boliglån 2026

Tre grenser – den laveste bestemmer

Banker i Norge må følge utlånsforskriften når de gir boliglån. Tre av kravene setter et tak på hvor mye du kan låne, og de virker samtidig. Hvert av dem gir et maksimalt lånebeløp, og det er det laveste som gjelder for deg. Derfor kan to personer med samme lønn få svært ulike svar: den ene stopper på egenkapitalen, den andre på gjelden eller budsjettet.

• Gjeldsgrad: all gjeld til sammen kan ikke være mer enn fem ganger årsinntekten.
• Egenkapital: lånet kan ikke være mer enn 90 % av boligens verdi.
• Betjeningsevne med stresstest: med renten 3 prosentpoeng høyere (minst 7 %) må du ha nok igjen til vanlige utgifter til livsopphold.

Et fjerde krav, om avdrag, bestemmer ikke hvor mye du kan låne, men hvordan du betaler det ned. Det står lenger ned.

Gjeldsgrad: fem ganger inntekten

Banken skal ikke gi lån hvis samlet gjeld blir mer enn fem ganger årsinntekten din. Samlet gjeld er det nye boliglånet pluss alt du skylder fra før: studielån, billån, forbrukslån og kredittkort. Når banken vurderer om du kan betale, skal kredittrammer regnes som fullt brukt, ikke bare det du skylder. Kalkulatoren regner derfor med hele rammen også i gjeldsgraden. Har du en kredittramme du ikke trenger, kan det lønne seg å si den opp før du søker.

Årsinntekt er personinntekten slik skatteloven definerer den: i hovedsak lønn, pensjon og trygdeytelser som sykepenger, dagpenger, AAP og uføretrygd, og for selvstendig næringsdrivende beregnet personinntekt. Banken kan også bruke alminnelig inntekt før minstefradrag og personfradrag. Skattefri inntekt kan tas med hvis den kan dokumenteres og er stabil over tid. Kjøper dere sammen, regner kalkulatoren med den samlede inntekten og gjelden. Spør banken hvordan den fordeler lånet mellom dere.

Kalkulatoren regner også med andelen av fellesgjelden i et borettslag i gjeldsgraden. Det er det strengeste anslaget. Spør banken hvordan den regner, for det kan gi et høyere tall.

Egenkapital: minst 10 %

Lånet kan ikke være mer enn 90 % av boligens verdi, så du trenger minst 10 % i egenkapital. Kravet ble satt ned fra 15 % til 10 % fra 31. desember 2024 og gjelder hele landet. I et borettslag regnes fellesgjelden med: du trenger 10 % av totalprisen, altså kjøpesum pluss andel fellesgjeld.

Omkostningene kommer i tillegg og må betales av egenkapitalen. For en selveierbolig er den største posten dokumentavgiften på 2,5 % av boligens verdi, det vil si kjøpesummen pluss eventuell andel fellesgjeld. I tillegg kommer tinglysing av skjøte og pantedokument. I borettslag er det ingen dokumentavgift. Kalkulatoren trekker omkostningene fra egenkapitalen før den regner ut 10 %-kravet. Se dokumentavgift-kalkulatoren for alle satsene.

Stresstesten: renten 3 prosentpoeng høyere

Banken skal sjekke at du kan betale lånet hvis renten stiger med 3 prosentpoeng på all gjelden din. Uansett skal banken regne med minst 7 % rente. Med 5 % rente regner banken altså med 8 %. Med 3,5 % rente regner den med 7 %, ikke 6,5 %.

Har du fastrente, gjelder renteøkningen fra den dagen fastrenteperioden er over, på det du da skylder. Kalkulatoren regner med renteøkningen fra første dag, som for et lån med flytende rente.

Betjeningsevne: SIFOs referansebudsjett

Etter renter og avdrag i stresstesten må du ha nok penger igjen til normale utgifter til livsopphold. Bankene lager sitt eget budsjett. Kalkulatoren bruker SIFOs referansebudsjett for 2026 fra OsloMet, som anslår hva en husholdning trenger for et akseptabelt forbruksnivå til mat, klær, hygiene, fritid, husholdningsartikler, møbler, reiser og bil.

SIFO-budsjettet dekker ikke bolig, strøm og vedlikehold, helse utover ett lege- og ett tannlegebesøk i året, ferie, dyre hobbyer, tobakk, alkohol eller uteliv. Boutgiftene legger du derfor inn selv. Finanstilsynet krever at banker som bruker SIFO, legger til et tillegg for utgifter som ikke er med, for eksempel helsetjenester, feriereiser og gaver. Det tillegget kan du legge inn i feltet «Tillegg utover SIFO» for å se hvor mye det betyr.

Kalkulatoren gjør noen forenklinger: barn fra 10 år får snittet av SIFOs satser for jenter og gutter, barn under 1 år regnes som 6–11 måneder, og alle voksne under 70 får en månedsbillett i Oslo til voksenpris. Barn fra 6 år får barnebillett, som i SIFOs egen kalkulator. Par med flere enn to barn får SIFOs fradrag på 12 % på mat. Barnehage er Oslo kommunes fullpris for første og andre barn i 11 måneder i året. AKS for barn fra 6 til 9 år er Oslos pris for heltidsplass når deltidsplassen er gratis, i 11 måneder. Der satsene er lavere der du bor, får du litt mer å rutte med.

SIFO skriver selv at referansebudsjettet ikke passer for folk i etableringsfasen. Kjøper du din første bolig, er det lurt å legge inn et tillegg for det du vet du kommer til å bruke mer på.

Avdrag når lånet er over 60 %

Låner du mer enn 60 % av boligens verdi, krever banken at du betaler ned på lånet hvert år. Avdraget skal minst være det laveste av 2,5 % av lånet og det du ville betalt i avdrag på et annuitetslån over 30 år. Et vanlig annuitetslån over 25 eller 30 år oppfyller kravet.

Når banken kan gjøre unntak

Bankene kan gi lån som bryter med kravene, men bare for en liten del av lånene. Hvert kvartal kan inntil 10 % av verdien av nye boliglån være unntak. I Oslo er grensen 8 %, eller inntil 15 millioner kroner. Regn ikke med et unntak når du planlegger.

Tre eksempler

Eksemplene er regnet ut med kalkulatoren ovenfor, med 5,5 % rente, 25 års nedbetaling og selveierbolig. Inntekter og utgifter er eksempler, ikke gjennomsnitt.

Slik får du lånt mer

• Si opp kredittkort du ikke bruker. Banken regner hele rammen som brukt.
• Betal ned dyr gjeld først. Forbrukslån teller i gjeldsgraden og koster mye i budsjettet.
• Spar mer egenkapital hvis det er egenkapitalen som stopper deg. Hver krone ekstra gir åtte kroner mer i kjøpesum for en selveierbolig, og ti i et borettslag uten fellesgjeld.
• Vurder borettslag. Uten dokumentavgift går mer av egenkapitalen til selve boligen. Husk at fellesgjelden teller.
• Kjøp sammen med noen. To inntekter gir høyere gjeldsgrense. Les om samboerkontrakt først.

Kilder

• Utlånsforskriften (FOR-2020-12-09-2648), Lovdata – §§ 5, 6, 7, 9 og 12.
• Finanstilsynet: Praksis for lån til forbrukere – stresstest og tillegg utover SIFO.
• SIFOs referansebudsjett for forbruksutgifter 2026, OsloMet – satsene i kalkulatoren.