TG3 i tilstandsrapporten: hva det betyr, og hva du gjør før du byr
TG3 er den tilstandsgraden som faktisk skal tas på alvor. Den betyr at noe er skadet, ikke fungerer eller er farlig. Men TG3 er også der de beste kjøpene gjemmer seg, fordi graden skremmer bort flere kjøpere enn utbedringen koster. Nøkkelen er kostnadsanslaget.
Hva skiller TG3 fra TG2?
TG2 gis for avvik som kan kreve tiltak, og for alder, dokumentasjon og forskrift. TG3 gis når avviket er der nå: funksjonssvikt, skade eller fare. Det er ikke et spørsmål om hva som kan skje om ti år, men om hva som skjer i dag.
- Aktiv lekkasje fra tak, bad eller rør.
- Råte eller sopp i bjelkelag, sviller eller takkonstruksjon.
- Drenering som ikke fungerer, med fuktinntrengning i kjeller.
- Elektrisk anlegg med brannfare, for eksempel varmgang i sikringsskap eller skadet kabling.
- Setningsskader som sprekker i grunnmur med bevegelse.
- Skadedyr som stokkmaur eller husbukk i treverk.
Fordi TG3 krever et observert avvik, er den mer pålitelig enn TG2. Står det TG3, er det funnet noe. Det du skal vurdere, er omfanget.
Kostnadsanslaget: det viktigste tallet i rapporten
Siden 2022 skal tilstandsrapporten for hvert TG3-punkt gi en beskrivelse av konsekvensen, et anbefalt tiltak og et anslag på utbedringskostnad. Anslaget oppgis som et intervall:
| Intervall i rapporten | Hva du bør regne med |
|---|---|
| Under 10 000 kr | Bagatell. Noter, men ikke forhandle på det. |
| 10 000–50 000 kr | Småjobb. Trekk fra øvre del av intervallet. |
| 50 000–150 000 kr | Reelt prosjekt. Trekk fra 150 000. |
| 150 000–300 000 kr | Stort prosjekt. Hent eget prisoverslag før bud. |
| Over 300 000 kr | Åpent intervall. Få en fagperson på befaring og regn med mer enn du tror. |
De vanligste TG3-punktene og hva de koster
| TG3 på | Typisk årsak | Realistisk kostnad | Haster? |
|---|---|---|---|
| Bad / våtrom | Fuktskade i vegg eller gulv, lekkasje ved sluk | 200 000–400 000 kr for full renovering | Ja, skaden sprer seg |
| Drenering | Fuktinntrengning i kjeller, vann på gulv | 250 000–600 000 kr rundt enebolig | Ja, mugg og råte følger |
| Tak | Lekkasje, råte i taktro eller sperrer | 200 000–500 000 kr, mer med konstruksjonsskade | Ja, før neste vinter |
| Elektrisk anlegg | Varmgang, skadet isolasjon, ulovlige koblinger | 100 000–300 000 kr for ny tavle og kurser | Ja, brannfare |
| Bærende konstruksjon | Råte i sviller eller bjelkelag, setninger | Fra 150 000 kr, åpent oppover | Ja, og krever fagvurdering |
| Pipe / ildsted | Sprekker i pipeløp, mangler brannmur | 30 000–120 000 kr for rehabilitering | Fyringsforbud til utbedret |
Tre veier videre: trekk fra, forhandle eller gå
Trekk fra og by
- Anslaget er under 150 000 kr og du har pengene
- Skaden er avgrenset og godt beskrevet
- Boligen er ellers riktig priset for området
Få fagvurdering først
- Anslaget er over 150 000 kr eller åpent
- TG3 på drenering, tak eller konstruksjon
- Rapporten sier «anbefalt nærmere undersøkelse»
La være å by
- Flere TG3 på konstruksjon eller fukt samtidig
- Selger vil ikke gi tilgang til nærmere undersøkelse
- Du må låne for å utbedre, og finansieringsbeviset ikke dekker det
Husk at prisantydning ofte allerede er satt ned for kjente TG3. Spør megler hvor mye. Hvis prisen er satt ned 200 000 kr for en TG3 med anslag 150 000–300 000, er den ikke satt ned nok.
Etter kjøpet: hva du kan og ikke kan klage på
Alt som er tydelig beskrevet i rapporten regnes som kjent for deg etter avhendingsloven. En TG3 på drenering som du har lest om, kan du ikke kreve prisavslag for etterpå, selv om utbedringen ble dyrere enn anslaget. Det du kan klage på, er skader som ikke sto der, eller som var beskrevet som langt mindre enn de var. Også da dekker du selv de første 10 000 kronene.
Derfor er TG3 et forhandlingskort før budet, ikke et reklamasjonsgrunnlag etter. Bruk det som det.
Ofte stilte spørsmål om TG3
Hva betyr TG3 i tilstandsrapporten?
TG3 er den høyeste tilstandsgraden i NS 3600 og betyr store eller alvorlige avvik: funksjonssvikt, skade eller fare. Typiske eksempler er aktiv lekkasje, råte i bærende konstruksjon, drenering som ikke fungerer og elektrisk anlegg med brannfare. For TG3 skal rapporten gi anbefalt tiltak og et anslag på utbedringskostnad.
Bør jeg kjøpe en bolig med TG3?
Det kommer an på hva det er og hva det koster. En TG3 på en punktert vindusrute er bagatellmessig. En TG3 på drenering eller bærende konstruksjon er et prosjekt på flere hundre tusen og bør trekkes fra budet krone for krone. Mange gode kjøp har TG3, fordi andre kjøpere skremmes bort og prisen faller mer enn utbedringen koster.
Hva koster det å utbedre TG3?
Rapporten skal oppgi et kostnadsintervall for hvert TG3-punkt. Intervallene i forskriften er under 10 000 kr, 10 000–50 000, 50 000–150 000, 150 000–300 000 og over 300 000 kr. Regn med den øvre delen av intervallet, og legg på for følgeskader som ikke er synlige før veggen åpnes.
Kan selger skjule en TG3?
Ikke lovlig. Selger har opplysningsplikt om alt hen kjenner til, og tilstandsrapporten skal følge salgsoppgaven. Hvis det viser seg etter kjøpet at selger eller den bygningssakkyndige kjente til en alvorlig skade som ikke sto i rapporten, kan du kreve prisavslag eller erstatning etter avhendingsloven.
Dekker boligselgerforsikring TG3?
Nei, ikke det som sto i rapporten. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar for skjulte mangler, altså feil kjøper ikke kjente til. En TG3 som er tydelig beskrevet, er kjent for deg og er dermed ikke en mangel. Det er nettopp derfor du må prise den inn i budet.
Finn boliger priset under markedet
SpotScore viser hvilke boliger som er annonsert under median kvadratmeterpris i sin by
Se boliger under markedsprisVar denne guiden nyttig?