Hjem / Guider / Tilstandsrapporten

Slik leser du tilstandsrapporten

Oppdatert: Oktober 2026Lesetid: 10 minutter

Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet du leser før du byr på bolig. Likevel skumleser de fleste kjøpere den — og overser feil som koster hundretusener å utbedre. Her er en konkret guide til TG-gradene, de vanligste fellene, og hva du bør spørre takstmannen om.

Kort svar: TG3 betyr store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid — det er det viktigste å se etter. Les alltid tilstandsrapporten før budgivning, og vurder kostnadene for TG2- og TG3-punkter opp mot kjøpesummen.
TG0–TG34 tilstandsgrader
1 årMaks alder på rapporten (forskriften § 1-6)
Rimelig tidFrist fra du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (§ 4-19)

Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en grundig teknisk vurdering av boligens tilstand, utført av en bygningssakkyndig (det finnes i dag ingen lovpålagt sertifisering) (ofte kalt takstmann i dagligtale, men taksering refererer strengt til verdivurdering — tilstandsrapport og verditakst er to forskjellige oppgaver) etter forskriften til avhendingslova, med kriterier fra NS 3600. Loven krever ikke tilstandsrapport, men siden 1. januar 2022 har «som den er»-forbehold ingen virkning når kjøperen er en forbruker. En godkjent rapport (en som oppfyller forskriftens krav) gjør at kjøper regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av den, når kjøper har fått anledning til å sette seg inn i den, og derfor selges mange boliger med rapport. Rapporten kan ikke være eldre enn ett år (forskriften § 1-6).

Rapporten dekker blant annet tak, fasade, vinduer, bad, kjeller, drenering, elektrisk anlegg, ventilasjon og VVS, og ser etter tegn på fukt og skadedyr. Hver bygningsdel får som hovedregel en tilstandsgrad, men ikke det elektriske anlegget, brannceller, ulovligheter, rømningsvei, rekkverkshøyde og åpninger på balkong, veranda og lignende, eller andre forhold som åpenbart kan påvirke helse, miljø og sikkerhet. I leiligheter er fellesdeler som tak og fasade ofte utenfor rapporten. Rapporten oppgir også bruksarealet (BRA).

Avhendingslova §§ 3-1, 3-2 og 3-9 (endret 2022)«Som den er»-forbehold har ingen virkning når kjøperen er en forbruker. Det er en mangel når boligen avviker fra det kjøper kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2), eller fra opplysninger selger har gitt og ikke rettet tydelig i tide (§ 3-8), eller når selger har holdt tilbake opplysninger hen kjente eller måtte kjenne til, og som kjøper hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7) – i de to siste tilfellene bare hvis det har virket inn på avtalen. Kjøper dekker selv tap og kostnader ved mangler opp til 10 000 kr, men ikke når boligen selges som ny (§ 3-1).

Tilstandsgradene forklart

De fleste bygningsdelene i rapporten får en tilstandsgrad (TG) fra 0 til 3. Det er avgjørende at du forstår hva hver grad betyr — det er her pengene ligger.

TG0 — Ingen avvik

Bygningsdelen er tilnærmet ny, uten tegn på slitasje, og det er lagt fram dokumentasjon på faglig god utførelse.

TG1 — Mindre avvik

Mindre avvik og bare normal slitasje; strakstiltak er ikke nødvendig. Brukes også når delen er ny, men dokumentasjon på faglig god utførelse mangler.

TG2 — Vesentlige avvik

Feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. Også når delen er så gammel at det er grunn til å varsle om fare for skader, eller bør overvåkes. Les begrunnelsen – den avgjør hva det koster.

TG3 — Store/alvorlige avvik

Kraftige symptomer på forhold som må utbedres straks eller innen kort tid, eller påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd. Rapporten skal gi et kostnadsanslag. Ikke ignorer TG3.

Tommelregel: TG0 og TG1 er «greit». TG2 betyr «regn på utbedringskostnad og trekk fra budet». TG3 betyr «få en uavhengig vurdering før du byr, eller vurder å ikke by i det hele tatt».

Vil du gå dypere i hver grad? Vi har egne guider om alle tilstandsgradene, TG2 og TG3.

TG-graden viser ikke hele bildet — tolke rapportens språk

Den bygningssakkyndige gir TG2 også for deler som er gamle nok til at det er grunn til å varsle om skader — selv når den reelle risikoen er liten. Rapporten er også formulert forsiktig for å skjerme takstmannen juridisk. Det betyr at antall TG2-punkter sier lite om hvor alvorlig boligen faktisk er. Det som betyr noe er språket takstmannen bruker.

Et hus med 30 TG2-punkter kan være i bedre stand enn et hus med 10 — hvis de 30 handler om alder og slitasje, mens de 10 inneholder noen formuleringer som «står foran en full oppgradering» eller «aktiv lekkasje».

Ordbok — hva takstmannen egentlig mener

🔴 «Står foran en full oppgradering»

Dette er det tydeligste alvorssignalet en takstmann bruker. Betyr i praksis et større prosjekt innen få år. Gjelder oftest bad, men kan også brukes om kjøkken, drenering eller tak.

Handling: Legg kostnaden direkte inn i budet ditt.

🔴 «Aktiv lekkasje» / «pågående fuktproblem»

Akutt. Skal utbedres nå, ikke i morgen. Sjekk alltid om skaden er dokumentert og om selger har tegnet boligselgerforsikring.

Handling: Krev kostnadsanslag fra selger før bud.

🟡 «Nærmer seg slutten av levetiden»

Fungerer i dag, men må skiftes etter hvert. Gjelder typisk rør, takstein og drenering. TG2 her handler om alder, ikke observert skade.

Handling: Plan inn kapex i budsjettet, ikke hast.

🟡 «Anbefalt nærmere undersøkelse»

Takstmannen er usikker. Den bygningssakkyndige borer hull i våtrom og kjeller og stikker i treverk, men demonterer ikke bygningsdeler. Ta en elektriker, rørlegger eller egen takstmann på befaring før bud hvis summen er stor.

Handling: Hent pris fra en fagperson før bud.

🔵 «Mangler dokumentasjon»

Etter forskriften er manglende dokumentasjon ikke i seg selv et grunnlag for TG2; en ny del uten dokumentasjon kan få TG1. TG2 gis ved et vesentlig avvik, når delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid, når delen er så gammel at det er grunn til å varsle om fare for skader, eller når det er grunn til å overvåke delen spesielt på grunn av fare for større skader eller følgeskader. Uten dokumentasjon er utførelsen likevel ukjent.

Handling: Vurder alder og synlig tilstand. Ikke panikk.

🔵 «Avvik fra dagens standard»

Tilstanden vurderes ut fra alder og normal bruk. Unntak: brannceller og rekkverkshøyde og åpninger vurderes mot byggteknisk forskrift på befaringstidspunktet, og manglende rømningsvei skal opplyses. Ingen av dem får tilstandsgrad.

Handling: Les beskrivelsen av brannceller og rømningsvei; de kan koste ved ombygging.

🔵 «Sporadisk» / «punktvise» / «mindre omfang»

Observert, men ikke utbredt. Overvåkes jevnlig, ikke utbedres akutt. Typisk brukt om skjolder på loft, enkelte sprekker i mur, eller isolert fukt i krypkjeller.

Handling: Årlig sjekk, utbedres ved naturlig anledning.

🟢 «Bør» (vs «må») utbedres

«Bør» = anbefaling. «Må» = pålegg. Takstmannen skiller bevisst. Samme gjelder «anbefaler» vs «krever». Les nøye — disse ordene er ikke tilfeldige.

Handling: «Bør» kan prioriteres ned; «må» er ikke-forhandlingsbart.

Ring takstmannen — den viktigste samtalen

En kort telefonsamtale med den bygningssakkyndige kan avsløre mer enn mange sider skriftlig. Muntlig kan hen fortelle deg hva som egentlig er viktig, fordi det skriftlige er formulert forsiktig.

Spørsmål som gir deg sannheten:

  • «Hvilke 2–3 TG2-punkter ville du prioritert hvis du var kjøperen?»
  • «Er det noen av TG2-ene som først og fremst skyldes alder?»
  • «Hva er det eneste du mener må gjøres innen 2 år?»
  • «Hvor kritisk er [loftet/dreneringa/branncella] i praksis?»
  • «Hvis du skulle budgje dette — hvor mye ville du trekke fra for TG2-punktene totalt?»
Realitetssjekk: Vi har sett flere tilfeller der takstmannen muntlig sier «branncelleavviket er mer et tips om brannsikkerhet enn et krav», «fuktskjoldene på loftet er ikke alvorlige», og «full drenering er unødvendig — avskjæringsgrøfter løser det». Branncelleavvik får ikke tilstandsgrad, men skal beskrives; fuktskjolder på loft og drenering kan få TG2. Den reelle risikoen og kostnaden kan være helt annerledes. Ring alltid.

De 5 vanligste feilene kjøpere overser

De kostbare problemene gjemmer seg ofte andre steder enn kjøkkenet og stuen. Her er fem områder du bør lese ekstra nøye:

1
Fukt i bad og kjellerSe etter TG2/TG3 på baderom, våtrom og kjeller, og hva fuktmålingene viser. Et baderom uten dokumentert membran bør du undersøke nærmere før du byr.
2
Drenering og grunnmurSjekk rapporten for TG på drenering og alder, og se etter tegn på fuktinntrengning i kjellervegger. Ny drenering rundt en enebolig er et stort prosjekt; hent pris.
3
Tak og taktekkingTG2 på tak kan skyldes alder, skade eller feil utførelse; TG3 betyr kraftige symptomer eller funksjonssvikt som må utbedres straks eller innen kort tid. Vanninntrengning fra tak kan gi følgeskader i bærende konstruksjoner.
4
Elektrisk anleggDet elektriske anlegget får ikke tilstandsgrad. Den bygningssakkyndige forklarer avvik og konsekvenser, og kan anbefale kontroll av elektriker (forskriften § 2-18). Sjekk om det finnes samsvarserklæring for elektrisk arbeid utført etter 1999, og når det lokale el-tilsynet sist var på besøk.
5
ArealavvikSjekk at BRA-i (internt bruksareal) i rapporten stemmer med annonsen. Er arealet mer enn 2 % og minst 1 m² mindre enn opplyst, er det som hovedregel en mangel (avhendingslova § 3-3).

Eksempel: 5 % av en bolig til 5 mill. er 250 000 kr, hvis prisen følger arealet.

Slik leser du rapporten steg for steg

En tilstandsrapport kan være lang. Her er en systematisk metode for å lese den effektivt uten å overse noe viktig:

1
Start med sammendragetStart med oversikten over TG-vurderingene. Lag deg et raskt overblikk: hvor mange TG2- og TG3-merknader finnes? Hvis det er flere enn 3–4 TG2-er eller noen TG3, bør du gå videre med ekstra årvåkenhet.
2
Sjekk alle TG2 og TG3 grundigGå til hver TG2/TG3-merknad og les takstmannens beskrivelse nøye. Hva er det faktiske problemet? Er det slitasje som kan vente, eller er det akutt? Hva anbefaler takstmannen? For TG3 skal rapporten gi et kostnadsanslag; for TG2 må du ofte innhente det selv. Det er ditt forhandlingsgrunnlag.
3
Les fotnoter og se på bildeneLes også merknader og fotnoter. Bilder avslører ofte mer enn teksten: se etter fuktflekker, misfarging, sprekker i grunnmur, og slitasje som teksten ikke nevner eksplisitt. Sjekk om det finnes bilder av alle kritiske områder.
4
Sjekk baderomsdetaljer spesieltBaderomskapittelet er det viktigste i hele rapporten. Se etter: alder på membran, type sluk, ventilasjon (mekanisk eller naturlig), fuktmåling i vegger og gulv, og om det er utført borehullsmåling. Er det ikke tatt hull, skal rapporten si hvorfor (forskriften § 2-2).
5
Sammenlign med selgers egenerklæringHar selger fylt ut en egenerklæring om boligens tilstand, sammenlign den med rapporten. Hvis selger har krysset «nei» på fukt i kjeller, men tilstandsrapporten viser TG2 på kjellerfukt, bør du spørre hvorfor før du byr. Det som går tydelig fram av rapporten, regnes som kjent for deg; et krav kan bare gjelde det som viser seg å være verre enn beskrevet.

Hva gjør du hvis du finner feil etter overtakelse?

Selv med en grundig gjennomgang av tilstandsrapporten kan det dukke opp feil etter at du har flyttet inn. Her er det viktig å handle raskt og riktig:

1
Dokumenter feilen umiddelbartTa bilder, noter dato for oppdagelse, og beskriv problemet skriftlig. Jo bedre dokumentasjon du har, jo sterkere står saken din.
2
Reklamer innen rimelig tidDu må gi selger beskjed (reklamasjon) innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen (avhendingslova § 4-19). Ikke vent. Send reklamasjon skriftlig til selger, gjerne med kopi til megler. Beskriv feilen og hva du krever.
3
Ytre frist: 5 årReklamasjon må som hovedregel skje senest 5 år etter at du overtok boligen, med mindre selger har gitt lengre garanti eller har opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig. Vær oppmerksom på at feil som «burde vært oppdaget» ved overtakelse allerede kan være for sent å klage på etter noen måneder.
4
Kontakt eierskifteforsikringHvis selger har tegnet eierskifteforsikring (boligselgerforsikring), retter du kravet mot forsikringsselskapet. Send reklamasjonen til dem med all dokumentasjon.
5
Finansklagenemnda ved uenighetHvis forsikringsselskapet avslår kravet ditt og du mener du har rett, kan du vurdere å klage til Finansklagenemnda (FinKN) som et alternativ til advokat og rettssak.
Viktig: Du kan som hovedregel ikke reklamere på feil som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport, eller som du kjente eller måtte kjenne til. Har du vært på visning, kan du heller ikke reklamere på det du burde ha oppdaget der. Andre avvik fra det du kunne forvente, eller fra det selger har opplyst, kan være mangler.

Ofte stilte spørsmål

Er tilstandsrapport obligatorisk ved boligsalg i Norge?

Nei, loven krever ikke tilstandsrapport. Men en godkjent rapport gjør at kjøper regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av den (avhendingslova § 3-10). Siden 1. januar 2022 har «som den er»-forbehold ingen virkning når kjøperen er en forbruker (§ 3-9). Uten rapport er det vanskeligere for selger å vise at kjøper kjente til forholdene.

Hva er forskjellen mellom TG2 og TG3?

TG2 betyr vesentlige avvik – feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon – og at delen trenger vedlikehold eller tiltak i nær fremtid. TG2 brukes også når delen er gammel og det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alderen, eller når delen bør overvåkes spesielt. TG3 betyr store eller alvorlige avvik: kraftige symptomer på forhold som må utbedres straks eller innen kort tid, eller påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd (forskrift til avhendingslova § 2-23). Det elektriske anlegget får ingen tilstandsgrad (§ 2-18).

Kan jeg klage på feil som sto i tilstandsrapporten?

Som hovedregel ikke på forhold som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport: dem regnes du som kjent med (avhendingslova § 3-10). Hvis du kjøper en bolig med tydelig beskrevet TG3 på taket, kan du ikke etterpå kreve prisavslag for taket. Unntak: hvis rapporten var misvisende, eller selger holdt tilbake noe hen kjente eller måtte kjenne til (§ 3-7).

Hva koster en tilstandsrapport?

Prisen avhenger av boligens størrelse og type. Loven sier ikke hvem som betaler. Hent tilbud fra flere bygningssakkyndige.

Bør jeg bestille en egen takstmann for å vurdere TG2/TG3-punkter?

Ja, det er ofte lurt — spesielt ved TG3 eller flere TG2-merknader. En uavhengig takstmann kan gi deg et realistisk kostnadsestimat for utbedring, som du kan bruke i budgivningen. Hent pris før du bestiller; det kan spare deg for store beløp.

Sjekk boligens SpotScore

Finn eiendommer med god tilstand og lavt risikobilde

Se boliger til salgs

Var denne guiden nyttig?